冀國稅函〔2006〕7號

各市國家稅務(wù)局：

這了加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范企業(yè)納稅行為，根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件精神，結(jié)合我省實際，省局制定了《河北省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○○六年一月十八日

河北省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法

第一條 為了加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱企業(yè))所得稅的征收管理，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其所取得的預(yù)收款，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕153號)的規(guī)定按季預(yù)征企業(yè)所得稅，主管稅務(wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率計算應(yīng)納所得稅額。

預(yù)計利潤率幅度，設(shè)區(qū)市市區(qū)為8％—15％，縣(市)城區(qū)及以下地區(qū)為5％—10％。具體執(zhí)行利潤率標準，由各設(shè)區(qū)市局根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤水平在幅度內(nèi)確定，實際執(zhí)行的預(yù)計利潤率報省國稅局備案。執(zhí)行利潤率低于或高于所列利潤率幅度標準的，報省國稅局批準后執(zhí)行。

當期應(yīng)納稅額按下列公式計算：應(yīng)納稅額=預(yù)售款收入X預(yù)計利潤率X適用稅率

第三條 企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當期銷售收入扣除當期相應(yīng)成本費用及損失后的余額為當期應(yīng)納稅所得額,依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應(yīng)納稅額按下列公式計算

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率—已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當期預(yù)征所得稅

第四條 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具的工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者確認為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納所得稅額。

第五條 企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

(一)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日確認為銷售收入的實現(xiàn)；

(二)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認為銷售收入的實現(xiàn)；

(三)采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方之日確認為銷售收入的實現(xiàn)；

(四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認為銷售收入的實現(xiàn)。

第六條 企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確認，以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確認當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定： 可售單位工程成本費用=可售總成本費用／總可售面積

總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積?？墒劭偝杀举M用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

企業(yè)從事多個項目開發(fā)而未按項目歸集或無法準確歸集成本費用的，應(yīng)根據(jù)配比原則，按適當?shù)谋壤诟黜椖恐g進行合理分攤。“適當?shù)谋壤?rdquo;指計算土地征用及拆遷費時，按各項目征地面積占總征地面積的比例計算，其他成本費用按各項目可售面積占總可售面積的比例等合理的方法計算。

第七條 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費用，可以直接計入房屋開發(fā)成本。企業(yè)在售后發(fā)生的配套設(shè)施費用，能夠提供有關(guān)部門文件及相關(guān)資料和報表，經(jīng)報主管稅務(wù)機關(guān)批準后，可在銷售房地產(chǎn)時進行預(yù)提，預(yù)提比例可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行，預(yù)提比例最高不超過年銷售收入的1％。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進行匯算，并按實際支出在當期進行調(diào)整。

第八條 企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)采取先租賃后又出售房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

第九條 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

上述包銷業(yè)務(wù)是：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)〔1999〕242號)的規(guī)定執(zhí)行。

第十條 凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。

第十一條 企業(yè)繳納所得稅，應(yīng)按年計算，分季預(yù)繳。季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個月內(nèi)年度申報，五個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。

第十二條 存在預(yù)售房地產(chǎn)項目的企業(yè)，在季度申報時，報送預(yù)售房地產(chǎn)項目的季度所得稅申報表(B類BB1)；每年度終了后四個月內(nèi)，報送年度所得稅申報表(B類)、經(jīng)注冊會計(稅務(wù))師審計后的會計報表和涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表(見附表)；并在季度和年度申報時同時附送《涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表》。

第十三條 企業(yè)具有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：

(一)按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(四)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

(五)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第十四條 企業(yè)采取核定征收方式征收所得稅的，按照《中華人民共和國稅收管理法實施細則》的第47條的規(guī)定執(zhí)行。

核定利潤率標準，設(shè)區(qū)市市區(qū)為15％，縣(市)城區(qū)及以下地區(qū)為10％。當期應(yīng)納稅額按下列公式計算：

應(yīng)納稅額=(當期銷售收入+當期預(yù)售款收入—上期預(yù)售款在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入)X核定利潤率X適用稅率

第十五條 采取核定征收方式征收所得稅的企業(yè)，由其填寫《企業(yè)所得稅征收方式鑒定表》，主管國稅機關(guān)審核，確定其征收方式后報市局備案。

第十六條 本辦法實施前，對于企業(yè)已完工未結(jié)算工程項目的收入、成本確認，應(yīng)按本辦法規(guī)定，以收入與支出相配比為原則，按以下方式處理：

(一)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目已完工，取得工程項目合格證明，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)已交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦理，因未取得結(jié)算發(fā)票，未進行最終結(jié)算的工程項目，應(yīng)將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，并按規(guī)定進行匯算清繳;

(二)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目已完工，未取得工程項目合格證明，首筆房地產(chǎn)使用權(quán)未交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)未辦理，已發(fā)生預(yù)售行為的，其預(yù)售款收入仍按本辦法第三條預(yù)征企業(yè)所得稅。

第十七條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。以前的有關(guān)規(guī)定如與本辦法不符的，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。